墨田区の不動産管理 賃貸経営 石井不動産

大家さんなどは資金に余裕があればマンションを新しく建設することによって、

相続税を大幅に減らすことができます。

相続税のことが気になりはじめたら是非検討してみるべきです。

どのようなマンションを建てるかの判断は難しいですが、

節税方法としてはマンションを建てるだけですから非常に簡単です。

住宅等の相続税評価額は建築費の約70％に下がるのがポイント

建物の相続税評価額は固定資産税評価額の1.0倍となります。

簡単に言うと建物の相続税評価額は固定資産税評価額と全く同じです。

固定資産税評価額は建築費の70％程度と言われていますから、

相続財産を現金から建築物にかえておけば、

単純計算で相続財産を30％削減することができます。

一般の方であれば、そのままでは相続があった場合に、

相続財産が相続税の基礎控除額を超えて相続税が発生しそうなときは、

現金の一部を使って住宅を建築（又はリフォーム）しておけば、

家屋の固定資産税評価額は建築費の約70％ですから相続財産の価額を圧縮できます。

相続税として税務署に持っていかれるよりは、

住宅の新築・再築・リフォームなどによって相続が始まる前に

現金を建築物にかえてしまうというのは合理的な発想です。

ただし、新築した住宅等の名義を息子などの将来の相続人にしてしまうと

高額の贈与税が取られます。

そのため、息子など将来の相続人のために住宅等を建築した場合であっても、

住宅の名義は親名義にしておきます。

そうすれば、将来の相続の際に相続税は課税されますが、贈与税の課税はありません。

相続税対策として行うマンション建築はオススメ

マンションの大家さんなどであれば、相続が発生する前にマンションの立替や

新築などを行って相続税を節税する方法がより有効です。

マンションなどの建築物が相続財産の場合にはそれが現金である場合よりも

30％程度相続財産を減額できます。

現金でマンションの立替や新築を行うだけで相続税が節税できるので

非常に簡単です。

相続財産のうちどの程度の割合を現金や有価証券で残し、

どの程度の割合をマンションなどの建築物で残すかという配分を決めるのは

簡単ではありません。しかし、相続税の負担が重くなると予測される場合には、

積極的にマンションの建築等の不動産投資を行えば

相続税の負担を軽くすることができるでしょう。

なお、老朽化したマンションでは競争力が弱くなって空室が目立つようになります。

空室が目立って賃貸割合が低くなると、マンションの大家さんなどが保有している

貸家建付地の相続税評価額が下がります。

新築マンションであれば人気が高くなりますので、

空室が目立つということはなくなるでしょう。

空室が少なければ賃貸割合が高くなって、貸家建付地の相続税評価が大きく下がり、

節税効果も大きくなります。

もちろん不動産収入が増大するというメリットもあります。

マンション建築の節税効果はとても大きい

現金でマンションなどを建設すれば、そのマンションは当然他人に

貸し出すことになると思いますが、その場合には当該マンションには

借家権が設定されることになりますが、

借家権の続税評価額は建物価格の30％です。

従って、借家権が設定されているマンションの評価額は

相続税評価額（固定資産税評価額）から1－30％を控除した70％となります。

つまり、現金でアパートを建築した場合には、現金の評価額と建物の評価額の相違によって30％が、

その上、借家権が設定されていることによって30％が、

それぞれ本来の評価額から減じることができます。

現金でマンションを建築してそれを貸し出すという方法によって、

相続税評価額を大きく減らすことができるので、マンションを所有する大家さんなどにとっては

うってつけの節税方法ということができます。

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相続税の節税方法の1つに生前贈与を行うというものがありますが、

この方法を活用した場合には高額の贈与税の負担が発生することが問題となります。

しかし、相続時精算課税制度を利用すれば、

贈与税の負担を軽減しながら生前贈与を行うことができます。

生前贈与をすると贈与税の負担が問題となる

相続税を節税したり被相続人がなくなった後に遺産争いが

起こらないようにするための方法の1つに、生前贈与があります。

被相続人が生前に、相続人に予め相続させたいと思っている財産を

贈与しておけば将来の遺産争いを防止できますし、

その分遺産が減るので相続税の節税に役立ちます。

ただし贈与税の税率は10％から最高で55％と非常に高率です。

また、基礎控除額も相続税の場合には最低でも3,600万円であるのに対して、

贈与税の場合には110万円と少ない額となっています。

さらに、相続税が相続人全員で負担するのに対して、

贈与税は個人で負担するのでその支払額が大きくなります。

従って、相続税対策として生前贈与を活用しようとしても

そのままでは非常に高い金額の贈与税の負担が発生するので、

あまり有効な方法ではありません。

しかし、贈与税の相続税精算課税制度を利用すれば、

一定の限度額内であれば非常に効率の良い生前贈与を行うことができます。

贈与税の相続時精算課税制度とは

贈与税の相続時精算課税制度とは、贈与があった年の翌年の確定申告期間に、

贈与税の確定申告書と同時に相続時精算課税制度選択届を

税務署に提出すると利用できる制度ですが、

この制度を利用した場合、生前贈与があった場合に

贈与財産の評価額が2,500万円までは贈与税非課税とすることができます。

贈与財産の評価額が2,500万円を超えた場合には、

超えた分に対して一律20％の税率で贈与税が課税されます。

なお、この制度の適用を受けた生前贈与財産については、

生前贈与を行ったものが死亡した時の相続税の計算の際に、

課税対象となる遺産総額に加算されることになります。

そして、相続時精算課税制度の適用を受けた生前贈与財産を

含んだ遺産総額に基づいて計算した相続税額（生前贈与を受けた者に課税されるもの）から、

相続時精算課税制度の適用によって支払った贈与税額控除した金額が、

最終的に税務署に支払うべき相続税額となります。

この制度を利用した場合には、2,500万円まで贈与税を支払うことなく

生前贈与を行うことができますから、

上手に使うことができれば将来の遺産争いを防止しつつ、

かつ、相続税を節約することができます。

相続時精算課税制度利用時の注意点

相続時精算課税制度が利用できるのは、贈与した年の1月1日において

60歳以上の父母や祖父母から、20歳以上であるその者の直系卑属（子や孫）である

推定相続人又は孫に贈与があった場合です。

この制度は血縁のない赤の他人への譲渡については適用されません。

また、この制度を利用するためには、必ず、贈与があった年の翌年の

2月1日から3月15日までの申告期間に贈与税の確定申告を行う必要があります。

この確定申告を行わないとこの制度は利用することができませんので、注意が必要です。

申告の際、戸籍謄本など贈与者と受贈者の関係を証明する書面等を添えた

相続時精算課税制度選択届を税務署に提出する必要があります。

申告期限までに贈与税の確定申告と選択届を提出しない場合には、

この制度を利用することはできませんので注意が必要です。

相続時精算課税制度は何回でも利用することができます。

但し、一度この制度を利用した場合には、

贈与税の基礎控除（1年間に110万円）は適用されません。

初回の相続時精算課税制度の利用後の贈与については、

連続してこの制度を利用するか、この制度を利用しないで基礎控除の適用をしないで

計算した贈与税を支払うかの選択になります。

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所得税の計算方法も複雑ですが、

相続税の計算方法はそれよりもさらに複雑です。

しかし、相続税の計算方法を知っておくことは、

相続税のことを理解するためには必要不可欠の事項です。

遺産総額を計算することからはじめる

相続税の税額を計算する際に一番初めにすることは、

遺産総額を計算することです。

遺産総額は被相続人の遺産のうち、相続税の課税対象となる財産の総額のことを言います。

相続税の課税対象となる財産としては次のようなものなどが上げられます。

・現金・預金
・有価証券
・土地・家屋などの不動産
・事業用資産
・家具・自動車などの動産
・貴金属・書画骨董品
・死亡保険金や死亡退職金（みなし相続財産）

遺産総額は、被相続人が残した上記の財産の評価額を計算し、

そのすべてを合計することで計算されます。

なお、墓石、仏壇、仏具、国や地方公共団体に寄附した財産などは

相続税の非課税財産となっていますので、遺産総額を計算する際には計算から除外します。

遺産総額から課税遺産総額を計算する

遺産総額の計算が終わったら、次に基礎控除額を計算します。

基礎控除額の計算式は、以下のとおりです。

基礎控除額＝3,000万円+600万円×法定相続人の数

例えば、相続人が配偶者及び子が2人の標準的な相続の場合、

基礎控除額は3,000万円+600万円×3人＝4,800万円となります。

遺産総額から基礎控除額を差し引くと課税遺産総額が計算できます。

もし、課税遺産総額が0円又はマイナスとなる場合、

相続税の確定申告は不要です。

法定相続分に対する各相続人の取得分を計算する

課税遺産総額の計算が終わったら、次に

法定相続分による各相続人の取得金額を計算します。

法定相続分は以下のように決められています。

・相続人が配偶者及び子の場合、　　　配偶者2分の1、子2分の1
・相続人が配偶者及び直系尊属の場合　配偶者3分の2、直系尊属3分の1
・相続人が配偶者と兄弟姉妹の場合　　配偶者4分の3、兄弟姉妹4分の1
（子、直系尊属、兄弟姉妹は2人以上いる場合には、人数で均分する）

課税遺産総額に対して各相続人の法定相続分を乗じれば、

課税遺産総額の法定相続分による取得金額が計算できます。

例えば、課税遺産総額が1億円で相続人が配偶者と子2人の場合には、

配偶者の取得分は1億円×2分の1で5,000万円、

子1人当たりの取得分は1億円×4分の1で2,500万円となります。

相続税の総額を求める

課税遺産総額に対する各相続人の法定相続分による取得金額が決まったら、

次に、その取得金額に下記の相続税率を乗じて、

各相続人の法定相続分による取得金額に対する相続税額を計算します。

課税遺産総額 税率 控除額
1,000万円以下 10％ 0円
3,000万円以下 15％ 50万円
5,000万円以下 20％ 200万円
1億円以下 30％ 700万円
2億円以下 40％ 1,700万円
3億円以下 45％ 2,700万円
6億円以下 50％ 4,200万円
6億円超 55％ 7,200万円

例えば、上記の標準的な相続の例では

課税遺産総額の法定相続分による各相続人の取得分に対する相続税額は以下のようになります。

・配偶者　　　　（1億円×2分の1＝5,000万円）×20％－200万円＝800万円

・子1人当たり　（1億円×4分の1＝2,500万円）×15％－50万円＝325万円

そして、各相続人の取得分に対する相続税額を

相続人全員いついて合算すると相続税の総額が計算されます。

上記の例では、相続税の総額は800万円+325万円×2人＝1,450万円となります。

相続税の総額を実際の相続分によって按分する

最後に、相続税の総額を実際の相続分によって按分して

各相続人が税務署に納めるべき相続税の金額を計算します。

上記の相続では相続税の総額が1,450万円でしたが、

実際の遺産1億円の分配は、配偶者が8千万円、

子の2人が各1,000万円だったとします。

すると、配偶者の支払うべき相続税額は1,450万円×8千万円/1億円＝1,160万円、

子が支払うべき相続税額は1人当たり1,450万円×1千万円/1億円=145万円となります。

なお、相続人が配偶者の場合には1億6千万円の相続税の配偶者控除がありますから、

このケースで控除が適用されれば配偶者が支払うべき相続税額はありません。

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相続税は、課税されるのは個人のみで、株式会社などの法人には相続税が課税されません。

従って、個人が保有する土地などの名義を個人から法人に変えておけば、

相続が発生した場合でも相続税は課税されません。

この性質をうまく活用すれば、相続税を節税できます。

法人名義を使った節税が可能なのはどういう人？

法人名義を使った相続税の節税が可能なのは、株式会社などの会社を経営されている人です。

ただし、大企業のように経営と所有が分離しているケースでは、

社長名義の不動産を会社名義に変えてしまうと、実質的な不動産の所有権が社長から

会社の経営陣に移ってしまうので、この方法を利用できません。

社長が父親で次期社長が息子だという小規模な会社の場合には、

法人名義を使った相続税の節税が可能になります。

同族経営の小規模な企業の場合は社長の家族が会社の経営陣となりますから、

不動産の名義を個人から会社名義に変えても、

実質的な不動産の所有者は社長個人で変わりません。

そうすれば、社長に相続があり会社の代表者が代わり社長の息子が

次の社長となった場合、会社名義の不動産の実質的な所有者は

社長から社長の息子に代わるわけですが、その際に相続税が課税されません。

法人名義を使った相続税の節税の注意点その１

法人（会社）名義を使った相続税の節税方法を活用する場合の注意点としては、

まず、明らかに私的に使用している不動産を名義に変更すると、

相続税の脱税ではないかと税務署から指摘を受ける可能性があります。

相続税を節税するために不動産の名義を法人名義に変える場合には、

対象となる不動産の少なくとも一部が会社の事業の用に供されている必要があります。

第三者からみて、明らかに相続税の節税のために個人名義から

会社名義に変更したと分かるようなケースは望ましくありません。

その点では特段に相続税の節税を意識していなくても、

社長が保有している不動産のうち会社の営業のように供しているものを

適切に会社名義に変更しておけば、結果的に、その不動産は相続税の課税対象から

外れるので相続税の節税になります。

法人名義を使った相続税の節税の注意点その２

社長名義の不動産を会社名義に変えた場合、

確かに相続が開始して会社の社長が社長の息子に代わった場合、

相続税を支払うことなく実質的なその不動産の相続が可能になります。

ただし、その後に社長がその社長の息子から

全く別の（血縁ではない）ものに代わってしまった場合には、

なくなった社長の不動産が他人の手に渡ります。

同族経営の会社の経営陣が社長の一族以外の者になるということは、

経営不振や倒産というケースが考えられますが、経営陣が創業者の同族以外と

なってしまった場合に会社名義の不動産等はすべて他人に渡ってしまいますから、

法人名義を使って社長から社長の息子に相続されたことは無意味になってします。

株式会社の場合には株主総会で代表取締役を決めます。

同族経営の会社の場合には、同族で株式の大部分を所有していますから、

株主総会の決議で会社の代表者が同族以外の者になることはまずありません。

しかし、万が一同族が保有する総株式の株主総会での議決権が

過半数を割る場合には、そういったケースも起こり得ます。

株式以外の会社の場合には、会社の代表者が株主総会の議決で

同族以外のものに代わることはないのですが、株式会社の場合には

そういったことが起こり得ますから、十分な注意が必要です。

従って、この法人名義を活用した相続税の節税が向いているのは、

株式会社以外の会社（合名会社や合資会社等）ということになります。

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所得税の確定申告であれば納税義務の方であれば毎年行う必要がありますから、

多くの方がその手続きの内容について覚えていらっしゃいます。

しかし、相続税の確定申告は、相続税の納税義務が発生するのが相続全体の6％程度と

いうこともあり、それを行う人の数が少ないこともあって、

その内容についてはあまり知られていません。

そこで、このページでは相続税の確定申告の内容について解説します。

相続税の確定申告書はどこにいつまで提出するのか

相続税の確定申告書の提出先は、被相続人の最後の住所を管轄する税務署です。

被相続人と相続人が同居していた場合には、相続人の住所の最寄りの

税務署ということになりますが、もし、別居していた場合には、

相続人の住所から遠く離れた税務署が確定申告書の提出先となる場合があります。

相続税の確定申告書の提出期限は、相続人がなくなったことを知った日の

翌日から起算して10カ月以内です。被相続人が行方不明であった場合等を除いて、

普通の相続では相続の発生と同時に相続人が相続があったことを知りますから、

被相続人が死亡した日の翌日から起算して10カ月を経過した日が相続税の確定申告の期限となります。

納めるべき相続税額がある方が相続税の申告期限までに申告を行わない場合には、

延滞税が課税されます。延滞税の税率は、法定納期限（相続があったことを知った日の翌日から10カ月目の日）から

2か月以内であれば年7.3％（平成30年中は特例で年2.6％）、

法定納期限から2か月以降は年14.6％（平成30年中は特例で年8.9％）です。

相続税の確定申告は誰が行うのか

相続税の確定申告を行うべき人は、相続や遺贈によって財産をもらって、

支払うべき相続税額が発生する人です。

相続によって財産をもらっても、支払うべき税額がない人は

相続税の確定申告を行う必要はありません。

相続税の基礎控除額は（3,000万円+600万円×相続人の数）ですので、

例えば相続人が配偶者と子2人という場合には、相続税の基礎控除額は4,800万円となります。

従って、このケースでは遺産総額が4,800万円以下の場合には、

納税すべき相続税額が0円なので相続税の確定申告をする必要はありません。

また、遺産総額が基礎控除額を超えていて納めるべき相続税額が発生する方でも、

相続税には未成年者控除や障害者控除などの各種所得控除があり、

その控除を適用した場合に納めるべき相続税額が0円となる場合には、

相続税の確定申告は不要です。

ただし、各種控除のうち配偶者控除のみは申告期限内に

相続税の確定申告を行わないと適用になりませんので、

配偶者控除を適用しなければ納めるべき相続税額が発生するが、

適用すると相続税額が0円となる場合には、申告期限内に申告をしないと

相続税の納税義務が発生します。

相続税の確定申告は相続人全員で行う必要がある

所得税の確定申告は個人で行うのが原則ですが、

相続税の確定申告は相続人全員で行う必要があります。

なお、これは相続人全員が税務署に出向いて相続人の人数分の

相続税の申告書を提出しなくてはならないという意味ではありません。

ほとんどのケースでは、相続人の代表者が1枚の相続税の確定申告書を作成して、

相続人全員の署名捺印をしたうえ、それを税務署に提出します。

従って、相続税の確定申告期限までに、遺言書や遺産分割協議等によって

遺産の分割が終了していることが必要です。

もし、被相続人の死亡から原則10カ月を経過する日の申告期限までに

遺産分割が終了しない場合には、一定の書面を税務署に提出して、

分割見込みにより計算した暫定の金額で相続税の申告を行う必要があります。

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