墨田区の不動産管理 賃貸経営 石井不動産

最近は、サラリーマンやOLの人も若い時から
不動産投資に熱心に取り組んでいます。

将来が不安な日本で、
唯一、安定収入として考えられているるのが不動産であり、
将来にわたり収入をもたらしてくれる、
そんな思いがあるのでしょう。

しかし、実際はどうでしょうか。
成功例ばかりではありません。

最近では問題になった不動産投資話も出ています。
確かな実績のある不動産会社を通して、
投資をすることが大切です。

その上で、想定できるリスクを
検証してみましょう。
不動産投資失敗例から
学べるものがあるはずです。

不動産投資の失敗その１　空室が多い

想定していたキャッシュフローが
事前の予想と違っていたことです。

これは予期しない空室が発生したことです。
原因は物件選びで失敗した可能性があります。

都心では、駅から徒歩圏内で最大10分以内でないと、

空室を埋めるのは容易ではありません。

また、周辺の相場と比べて家賃が高い場合は、
空室が出てしまう可能性が高くなります。

さらに不動産管理会社の営業姿勢もあります。

取り扱う物件が多い管理会社は
埋まりそうなところを優先して営業活動をします。

広告費が多く出て契約にこぎつければ、
収益も大きくなりますし、
入居率が良いなどメリットがあります。

一般媒介物件は後回しにされているのが

現状です。

次に大きな原因はリフォーム費用です。
場合によっては高額なリフォーム費用が
発生することもあり、これが負担となっていることがあります。

不動産投資の失敗その２ 物件の広さや種別

マンションの場合、
ワンルームとファミリータイプがあります。

ファミリータイプは
ワンルームに比べて購入価格も、2倍以上します。

その一方で、家賃はワンルームの2倍には
出来ないのが現実です。
そうなると利回りの点でファミリータイプは
見劣りしてしまいます。

リフォーム費用も部屋数が増えればそれだけかかります。
家族のあり方も変わりつつある中で
ファミリータイプへの投資のでデメリットでもあります。

しかし、広いということはリフォームさえすれば

多くの需要を取り込めますのでメリットもあります。

ワンルームのようにライバルも多くはありません。

不動産投資の失敗その３ 投資セミナーで売り主の業者のおすすめ物件を新築で買った

オーナーさんで不動産を購入するきっかけが
不動産投資セミナーで購入したという方がいます。

確かに経験者の話は聞くべきですし、
投資したい物件を絞り込むのに参考になります。

売り主が開いている投資セミナーからの
誘いには注意したいものです。

自社で売れ残った不動産を
最終的に勧められるわけです。

実際にどういった価値がある不動産か
客観的に調べもせず、購入して収益も上がらず
失敗するケースが実は良き聞きます。

不動産投資で失敗の原因のまとめ

不動産投資は気軽に始められる
安定した投資の一つです。

株式などの有価証券と違い、土地や建物といった

実物があります。

値下がりも極端に大きくない、
家賃も下がりにくい、
インフレに強い、老後の年金がわりになるなど
メリットはあります。

不動産は、持つのが目的ではなく、
それから得られる家賃収入あるいは
売却益が目的なのです。

不動産投資をすることでかえって
本業にも支障をきたしてしまっては
本末転倒です。

不動産会社が提示してきたキャッシュフローが
本当に実現可能なのか、地元の管理会社に見てもらうなり、
客観的な目で検証してみる必要があります。

Tweet

オーナーさん・管理会社が抱える賃貸に関する
トラブルはどのようなものがあるのでしょうか？

多くの賃貸物件では、オーナーさんは不動産の管理を
管理会社に委託していますから、
直接トラブルに巻き込まれるケースは少ないでしょう。

だからと言って、まかせっきりではなく、
状況の把握は最低限オーナーとしてやるべきです。

なぜなら、一つのトラブルが入居者全体に波及して、
最悪の場合、退去することにでもなれば、
空室ができてしまうからです。

ではどのようなトラブルが賃貸管理で
起こるのか見て行きましょう。

賃貸管理の問題点ってどんなのがある？

代表的なよく聞く問題点には
以下のようなのもが挙げられます。

・ゴミ出しの問題
(決められたルールに従わず、ゴミを不法投棄)

・騒音問題
(音楽の音や子供が走り回る音など日常生活音)

・共有スペースの不法使用
(私物を共有スペースの置く行為)

・無許可の改造
(エアコンなど勝手に設置、壁に穴を開ける)

・隣人への嫌がらせ
(わけもなく嫌がらせを継続的に行う)

・住人が管理会社に申告しても改善しない
(管理会社がきちんと対応しない)

・家賃の滞納 が数ヶ月間の長期に渡り続く
(これは契約違反として契約解除につながります)

住人が見兼ねる問題は、賃貸管理会社への
クレームになります。

管理会社が問題を起こす入居者に
直接コンタクトできればいいのですが、
例え出来てもお願いベースでしか
対応をするしかありません。

他には物件内に張り紙を貼り
注意喚起するしか手はありません。

事実、管理会社に法的権限もありませんので
強制的な対応はできません。

住民同士のトラブルは、被害を受けた人が
最終的には訴訟を起こすなどで対応する
しかないのが実情のようです。

賃貸管理上でトラブルにどう対応するか

大家さんとしてこうしたトラブルを避けるためにも
事前審査が必要になります。

しかし、空室が長引いていると、
オーナーさんも管理会社と相談して
ハードルを下げてしまうことになります。

そうなれば、家賃滞納などが続出しかねません。
結果的に管理会社・オーナーさんの悩みが
増えるだけです。

そうならないためには、
オーナーさんと管理会社の関係は密にして、
空室に左右されない入居者選定の基準を
明確にしておくことが必要です。

賃貸管理のトラブルのまとめ

これからの日本は外国人居住者も増えてきます。
また高齢者も増えることでしょう。
それに伴いさまざまなトラブルも想定されます。

管理会社とオーナーさんは、それに備え
シミュレーションを事前に立てて
あらゆるケースを想定して
検証をしておくと良いでしょう。

快適に住民が暮らせる空間を
どう維持して行くか。

時には必要な施設設備の最新化
なども必要でしょう。

オーナーさんは、管理会社に業務は委託しても、
管理会社の運営状況などをチェックして、
時には話し合いを持つなど
意思の疎通を日頃から意識しましょう。

不動産管理、ビル経営でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。

Tweet

不動産経営をする上で避けては通れない
税金対策は非常に重要です。

ある意味、これができないと
不動産経営をしても意味がありません。

不動産投資をすることで賢く節税ができるのです。
所得税や相続税も安くすることが可能です。

では不動産経営を始めるに当たる
どうやって所得税対策ができるのでしょうか。

不動産活用を通して
賢く節税対策をどう行うのかご紹介していきます。

不動産にかかる税金とは

不動産収入には当然として
所得税・住民税・固定資産税がかかります。

所得税は総合課税と分離課税に大きく分かれます。
総合課税は区分ごとの税金を合算し、
分離課税は個別に申告することになります。

不動産所得は、次の計算式で出します。
収入金額-必要経費=不動産所得

収入金額とは、家賃収入・礼金収入・更新料
が含まれます。
必要経費は、固定資産税・損害保険料・修繕費・
減価償却費などです。

つまり、不動産所得とはこれらの必要経費を正しく
きちんと積み上げて行くことが節税対策になるわけです。

不動産と相続税のかんけいは？

不動産投資で相続税も節税が可能になります。
相続税は相続した財産を一つ一つ評価して
合算することで算出をします。

株式などの有価証券は市場価格などで評価します。
不動産価値は路線価が公表されますから
それに基づいて算出します。

路線価では実売価格の80%程度になっても、
都心部の時価が高い地域では、
市場の半値以下となることだってあります。
これが相続税対策に有効に働くのです。

不動産投資の税金の注意点

不動産投資の目的は節税をしていかに
リターンを大きくするかです。
そのためには経費をどう積み上げるかが
ポイントになります。

中でも減価償却費は実際の持ち出しが
発生しないので、金額が大きければ
それだけメリットもあるのです。

しかし、それ以外の経費が大きすぎると
収益部分が減ってしまい、
手元に残るお金が少なくなってしまいます。

経費の内訳をよく見直しすることが
非常に大切になってくるのです。

また、思わぬ天災の発生や入居率が低下して
収入が減って、修繕が必要になることもあります。
そにためには現金をプールしておく必要もあります。

不動産経営と税金のまとめ

不動産収入には様々な税金がかかることが
お分かりでしょうか。
税金対策がしっかりできているオーナーさんは
手取り収入も大きくなります。

税金は取り扱いが難しい面があります。
会計士など専門知識を持った方に相談しながら
進めて行くことが大切です。

賢い不動産経営には、賢い税金対策を

お忘れないようにしましょう。

不動産管理、ビル経営でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。

Tweet

弊社の営業エリアの墨田区では賃貸マンションの

物件同士の競争がとても激しいです。

少ない入居者を多くの賃貸物件で取り合うような

状況が激しくなっています。

特に仲介専門業者は部屋を決めるために

入居者の審査は通過するかどうかは手数料収入

に大きく関係してきます。

そんな中で賃貸管理を行っている業者向けに

大家さんにとっては大きなリスクとなりうるサービスを

提供している業者があるようです。

入居審査時の借り主の職業を偽るための

サービスです。

気づかないで任せていると後々問題が出ることが多いので要注意です。

審査落ちになるはずの入居者が審査を通過するために使った○○とは！？

それは、地場の管理会社ではまずないですが

賃貸仲介の専門店ではよく使われているサービスのようです。

そのサービスとは・・・

仕事先の在籍証明や給与明細などまで有料で発行しているようです。

サービス内容は充実しています

これをわざわざお金を払い利用している人たちは

想像はつくと思いますが、水商売系や風俗店勤務の方

または、管理会社が大手で年収が足りなく審査落ちしそうな方のようです。

FAXで送りつけていることを見ると、すべての業者に送って

需要があるのでこの商売をしていると思われます。

法律的にはもちろん問題があります。

賃借権をだまし取る形になりますから。

大家さんはこのようなサービスを利用して

自分の賃貸物件に不正に入居されていないか

気をつけたほうが良いと思います。

収入が足りなかったり、夜の商売の方は生活のリズムが異なるために

騒音などの苦情のもとになる可能性がります。

また、実際の入居者が本来と違うことも起こりえます。

大手管理会社は騙しやすい！？

弊社では入居希望者が現れたとき、できるだけ立ち会いをして

見るようにしています。

誰が契約予定者か？誰が実際に住むのか？

ここは非常に重要で、代理人が内見に来る場合は

法人契約以外では通常ありえないので

理由をはっきり確認しています。

その時点で理由がはっきりしなかったり

怪しいと思った場合はほとんど

審査落ちになる方でした。

地場の業者はだいたい自社で案内に動きますが

大手の賃貸管理会社は担当者が多くの物件を担当しているために

手が回らず、ほとんどが現地の物件に鍵を置き、

どの仲介業者でも見れるようにしています。

そのため、内見しに来た人の内容や

実際に住む人の確認を行わずに書類審査だけで判断しているのです。

ですので、そこを逆手に取って

書類審査を通過させるためにこのような不正

が行われるケースがあります。

入居後もたまにしか現地に来ないので

入居者の顔もわからないことがほとんどのようです。

大家さんが最上階に住んでいれば気づくこともあると思いますが

ほとんど物件に行かない方は、できるだけ確認するようにしましょう。

不動産管理、ビル経営でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。

Tweet

マンションやアパート、ビルなど

オーナーさんは所有されている不動産を
どのように管理されていますか？

オーナーさんは入居者が快適に居住して
もらえるよう不動産管理をします。

今回は不動産管理のポイントなどをお伝えしていきます。

不動産管理の主な業務とは

主な仕事は、入居者募集から家賃の回収、
督促、クレーム処理、物件内の清掃、
お部屋の修繕などです。

不動産管理といっても幅広いため、
オーナーさんが管理運営していくことは
非常に難しいと言えます。

そのためプロの不動産管理会社に一括して
委託するのが一般的です。

そうすることで煩雑な不動産の管理業務で
悩まされることもなくなるのです。

不動産を安心して任せられる管理会社を選ぼう
どういった管理会社を選ぶべきでしょうか？

まず注目したいのはコストです。

オーナーさんはリターンを大きくして、
管理会社に支払うコストは極力低く抑えたい
と考えるでしょう。

しかし、入居募集をするコストを抑えれば
直接入居率に跳ね返る可能性があります。

空室が長期で発生することは、
銀行借入れの返済計画も影響を受けます。

コストより安定した収益が確保される方が
はるかに大切なのです。

そのためには、
実績のある不動産管理会社を選びましょう。

不動産管理会社との付き合いは大切に

管理会社に入居者の審査を依頼する場合、
審査基準のハードルを下げれば、
入居者率は増えます。

しかし、審査を甘くすることで将来、
家賃の滞納が発生するリスクも出てきます。

目先の入居率にとらわれず、
安定した家賃収入を確保する方が大切です。

そのため管理会社とよく相談しましょう。

管理会社は数多くの物件を扱っています。

妥当な審査基準レベルがあるはずです。

聞いて教えてもらいましょう。

サブリースのメリット・デメリット

家賃収入を安定して確保する方法には
サブリースがあります。

サブリースは不動産管理会社がマンションを
丸ごと一棟借上げるサービスです。

これにより空室が少なくなり、
家賃が安定して入って来ます。

その結果として
銀行借入返済計画も立てやすくなります。

賃貸管理は全て管理会社が代行しますから、
オーナーさんは、心配しなくて良いのです。

一方、デメリットですが、
サブリースは至れり尽くせりの反面、
通常よりも手数料が高くなります。
大体家賃の10%~20%程度にもなります。

不動産管理のまとめ

オーナーさんが不動産の管理上の問題を
不動産管理会社に任せることで、
日々の煩わしさから解放されます。

不動産管理会社を選ぶ際の注意点は
コスト削減ばかりを優先させないことです。

管理会社の質を落とせば、
かえって入居率を下げてしまいます。

選ぶなら経験と実績のある不動産管理会社にしましょう。

不動産管理、ビル経営でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。

Tweet