10%増税前の今、建て替えや収益物件の建設が急増中!

土地や古いビルのオーナーさんは必見です!

後回しにして損しないためにも、必ず知っておきたい情報ですので

最後まで読んでください。

2019年10月からの消費税の10%への引き上げ前に、

建て替えや建築をするなら今が絶好のチャンスだということをご存知でしたか?

まだ間に合う今のタイミングで収益物件の建設を検討中の方が非常に増えています。

 

以下のようなお悩みや不安はありませんか?

①将来的に建て替えを考えているが、どこに相談していいかわからない。

②土地を持っているが、相続税対策をどうするのか悩んでいる。

③税金がだいたいいくらかかるのか?自分の土地にどんな建物がどのくらいで建つのか知りたい。

④古いビルなので耐震工事だけで将来大丈夫なのか知りたい。

⑤とりあえず時間貸し駐車場にしているが、収益が低く将来的に不安がある。

⑥建物が古いので、漏水のトラブルが多くて困っている。

⑦建物が古いのでまずは解体費用を知りたい。

⑧建設会社に相談はしているが他の業者の意見も聞いてみたい。

⑨息子や娘に不動産を引き継がないから処分してくれと言われどうしようか困っている。

⑩不動産の事で気軽に何でも相談できる業者がいなくて困っている。

など1つでも当てはまる方がいらっしゃいましたら、まずはご相談ください。

 

相続税対策などを中心に何もせず放置して後で多額の税金が発生して

結局全て手放さざるを得なくなり、大損した方は

大変多くいらっしゃいます。

 

そうならないためにも今からあなたの不動産について

これからどうするのか具体的に検討してみませんか?

 

あなたの不動産のお悩みは何でも、専門スタッフがスムーズに解決いたします!

今すぐでなくても賃貸物件の建設や売却などはある程度の時間がかかることです。

 

将来的にどうするかの方向性や問題点の洗い出し、資金のシュミレーションだけでも

事前に知っておくかどうかで、いざ実行する時に大きく違いが出ます。

 

建て替えや売却、賃貸管理もおまかせください

 

お持ちのビルや土地でご相談いただき、建て替えるとどのくらいの予算で可能かどうかや

どのような間取りの物件が建設できるのか?

 

また、建て替えせずに売却した場合は最低いくら位になるのか?

 

不動産の評価を計算して相続税はどのくらいになるのか?

 

新築したあとの管理は任せられるのか?

 

など多くのご質問にお答えして様々なご提案をしてきました。

 

不動産は親から子へ引き継いでいくには多額の税金が発生します。

 

事前に専門家に相談して対策を考えておかないと

 

せっかくの資産を大きく目減りさせてて損をしてしまうことになります。

 

あなたにとってベストなご提案は何かを適切に判断してお伝えすることができます。

 

現在稼働中のビルでの賃貸管理のご相談も受け付けています。

毎月の家賃の集金、遅れた場合の連絡など

建物設備の不具合があった時の現場確認、業者の手配、テナントとのやりとり

入居者募集、契約締結、更新業務、退去時の立会や精算

→これら全てをビルオーナー様に代わって行います。

このようなビルをお持ちの方はぜひご検討ください。

 

税金対策のことから建設、管理の事まで「ワンストップ」でおまかせいただけます!

 

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それを避けるためには、正しい知識を得て、建設後の賃貸管理に詳しい専門家に

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ポストがオートロックのドアの内側にあって郵便物が届かない!

先日、来店された方から今まで住んでいたマンションが不便で

引っ越したい。なにかいい賃貸マンションはないかと依頼を受けました。

 

どんなところに不便を感じているのか聞いてみたところ

なんとマンションの集合ポストがオートロックのドアの内側にあって

郵便物の殆どが届かないからということでした。

 

そんな事があるのかと聞いてみたところ

いくつか面白い話が聞けたのでお伝えします。

マンションの管理会社は問題なくとどくというが

そのマンションは最近建築されたマンションで

集合ポストの外側から郵便屋さんなどが入れることができて

オートロックの内側で取り出すというタイプでもないようでした。

 

そのため、知人に書類を届けておいてもらうとか

その場合はすべて暗証番号を外部に知らせないと

ポストに入れることができない構造になっています。

 

この状態を管理会社に伝えたところ

郵便屋さんは専用のドアから入れるから郵便物は届くと

説明されたらしいです。

 

しかしよく考えると、ポストに物を届けるのは

郵便局員だけではなく友人や遠方からくる運送関係の方など

様々です。

 

そのために通常は外にポストを設置してすぐに分かるようにしているのに

それを内側に隠すようにしてしまうと、郵便物が届かないと入居者は大変不便

な生活を強いられます。

 

通常の方なら郵便物が届く昼間は外出していますし

連絡の取りようがありません。

不在票も入れられない

その方によるとネットショッピングで何かを買っても

不在票も入らないのでいつ届けられたかもわからないそうです。

 

結局大事な書類が何通も届かないことで

問題が起きたので他に移ると決断したようです。

 

集合ポストは外側から入れることができて

取り出せないタイプのものは何度も見たことがあります。

 

しかし、ポスト自体がオートロックの内側にあるのは

初めて聞きました。

解決策はオートロックの開放もしくは移設工事

今回のタイプのポストは結局皆さん暗証番号を

様々な業者や知人に教えて使っているので

結局セキュリティーは大幅に下がると口をそろえて言っているそうです。

 

そしてこれを解消するには、オートロックのドアを開放する

しかないので、それならあってもなくても同じということでした。

 

このような物件であることを事前に入居者に説明した上で契約しないと

後で必ず問題になることなので管理会社としても注意しないといけないと思いました。

路頭に迷う配達員

何度か配達員の方から言われたのが

届け先の方の電話番号が記載されているわけではないし

連絡の取りようがないので、このような物件は非常に困るとのことでした。

 

急いで配達してもらいたいものがある場合は

ポストに投函できるタイミングも限られそのタイミングで

受け取る側も連絡がとれるようにしておかないといけないのはやはり

現代社会に適合しているとは言えないかもしれません。

 

やはり入居者目線ですべての方が気持ちよく使える

設備の設置を考えていかないといけません。

 

不動産管理、ビル経営でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。

 


大家さんの悩みでよく聞く3つのこととは!?

不動産を所有する大家さんには
それぞれに悩みがあります。

空室の問題や、老朽化による建て替え、
入居者募集、家賃滞納などです。

今回は、その中でも3つ、
よく聞く大家さんの悩みについて
みて行きましょう。

大家さんの最大の悩みとは

大家さん最大の悩みは
空室が埋まらないということではないでしょうか。

駅近くの物件でも意外に
部屋が埋まらないと悩む大家さんはいます。

空室をなくすために、
老朽化した物件を大規模にリフォームすべきか
悩んでいる大家さんもいます。

理由は、金融機関から借金をしてリフォームしても
入居率が高くなるかどうかわからないからです。

入居率を高める最短の方法は
家賃を下げることや入居審査のハードルを
低めにするなどあります。

しかし、かえって家賃の未払いの発生を招いたり、
近隣とのトラブルの原因を引き起こす住人が
入居する可能性もあります。

 

大家さんの悩みを解決する方法とは

ではこれらの悩みをどうのように
解決していけばいいでしょうか。

入居率を上げるためには管理会社の
営業方法もポイントになります。

空室の募集情報を細かく記載したり、
内覧には大家さん自身が出向いて
説明するのもいいでしょう。

新築でなくても、
大家さんの熱意に希望者が触れること、
また大家さんも直接、入居希望者に触れることで
人となりが分かるのもポイントです。

ホームステージングも一つの方法です。

レンタルで家具や調度品を置くことで
入居者希望者が生活するイメージが湧いてきます。

こうしたホームステージングを
専門に手がける会社もあるくらいです。
それを利用する大家さんもいます。

入居率を上げるのは近隣にある
家賃が同額の物件との差別化がポイントです。

この物件を借りたら
どういったメリットがあるのか。

希望者の生活スタイルを聞きながら
大家さんもイメージして、
セールトークをすることも大切です。

そうすれば安易に家賃を下げたり、
審査基準を甘くしたりする必要はないのです。

次に万全のセキュリテイや
快適なインフラ環境も入居者には
セールスポイントになります。

今の時代この二つはなくてはならないと
いっても過言ではありません。

 

管理会社との関係がうまくいっていない

そんなときは、別の地場の業者に物件を見てもらいましょう。

管理会社からの話は参考にはしますが、
それ以外の管理会社の意見も取り入れて検討しましょう。

掃除が行き届いているか、
館内の照明は切れていないか、
明るさは十分か、駐輪場の管理はできているか。

また直接入居者に話を聞いても
いいかもしれません。

管理会社だけではなく、
大家さんも現状をしっかり認識することで、
トラブルで退去者が出ることを
ある程度抑えられるかもしれません。

大家さんの悩みでよく聞くことのまとめ

不動産を管理するには
人それぞれに悩みがつきものです。

ただ、大家さんが本気で悩みを解消していきたいと
考えるなら、自ら行動を起こすことで
解決できるものがあるのです。

その上で空室対策やリフォームなど
できることをはっきりさせ
安定した収入を得られるよう改善していきましょう。

 

不動産管理、ビル経営でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


不動産投資で失敗したよくある原因とは!?

最近は、サラリーマンやOLの人も若い時から
不動産投資に熱心に取り組んでいます。

将来が不安な日本で、
唯一、安定収入として考えられているるのが不動産であり、
将来にわたり収入をもたらしてくれる、
そんな思いがあるのでしょう。

しかし、実際はどうでしょうか。
成功例ばかりではありません。

最近では問題になった不動産投資話も出ています。
確かな実績のある不動産会社を通して、
投資をすることが大切です。

その上で、想定できるリスクを
検証してみましょう。
不動産投資失敗例から
学べるものがあるはずです。

不動産投資の失敗その1 空室が多い

想定していたキャッシュフローが
事前の予想と違っていたことです。

これは予期しない空室が発生したことです。
原因は物件選びで失敗した可能性があります。

 

都心では、駅から徒歩圏内で最大10分以内でないと、

空室を埋めるのは容易ではありません。

また、周辺の相場と比べて家賃が高い場合は、
空室が出てしまう可能性が高くなります。

 

さらに不動産管理会社の営業姿勢もあります。

取り扱う物件が多い管理会社は
埋まりそうなところを優先して営業活動をします。

 

広告費が多く出て契約にこぎつければ、
収益も大きくなりますし、
入居率が良いなどメリットがあります。

 

一般媒介物件は後回しにされているのが

現状です。

 

次に大きな原因はリフォーム費用です。
場合によっては高額なリフォーム費用が
発生することもあり、これが負担となっていることがあります。

 

不動産投資の失敗その2 物件の広さや種別

マンションの場合、
ワンルームとファミリータイプがあります。

 

ファミリータイプは
ワンルームに比べて購入価格も、2倍以上します。

 

その一方で、家賃はワンルームの2倍には
出来ないのが現実です。
そうなると利回りの点でファミリータイプは
見劣りしてしまいます。

 

リフォーム費用も部屋数が増えればそれだけかかります。
家族のあり方も変わりつつある中で
ファミリータイプへの投資のでデメリットでもあります。

 

しかし、広いということはリフォームさえすれば

多くの需要を取り込めますのでメリットもあります。

ワンルームのようにライバルも多くはありません。

不動産投資の失敗その3 投資セミナーで売り主の業者のおすすめ物件を新築で買った

オーナーさんで不動産を購入するきっかけが
不動産投資セミナーで購入したという方がいます。

確かに経験者の話は聞くべきですし、
投資したい物件を絞り込むのに参考になります。

 

売り主が開いている投資セミナーからの
誘いには注意したいものです。

 

自社で売れ残った不動産を
最終的に勧められるわけです。

 

実際にどういった価値がある不動産か
客観的に調べもせず、購入して収益も上がらず
失敗するケースが実は良き聞きます。

 

不動産投資で失敗の原因のまとめ

不動産投資は気軽に始められる
安定した投資の一つです。

 

株式などの有価証券と違い、土地や建物といった

実物があります。

 

値下がりも極端に大きくない、
家賃も下がりにくい、
インフレに強い、老後の年金がわりになるなど
メリットはあります。

 

不動産は、持つのが目的ではなく、
それから得られる家賃収入あるいは
売却益が目的なのです。

 

不動産投資をすることでかえって
本業にも支障をきたしてしまっては
本末転倒です。

 

不動産会社が提示してきたキャッシュフローが
本当に実現可能なのか、地元の管理会社に見てもらうなり、
客観的な目で検証してみる必要があります。

 

 


賃貸管理でよく聞くトラブルってどんなのがある?

オーナーさん・管理会社が抱える賃貸に関する
トラブルはどのようなものがあるのでしょうか?

多くの賃貸物件では、オーナーさんは不動産の管理を
管理会社に委託していますから、
直接トラブルに巻き込まれるケースは少ないでしょう。

だからと言って、まかせっきりではなく、
状況の把握は最低限オーナーとしてやるべきです。

なぜなら、一つのトラブルが入居者全体に波及して、
最悪の場合、退去することにでもなれば、
空室ができてしまうからです。

ではどのようなトラブルが賃貸管理で
起こるのか見て行きましょう。

賃貸管理の問題点ってどんなのがある?

代表的なよく聞く問題点には
以下のようなのもが挙げられます。

・ゴミ出しの問題
(決められたルールに従わず、ゴミを不法投棄)

・騒音問題
(音楽の音や子供が走り回る音など日常生活音)

・共有スペースの不法使用
(私物を共有スペースの置く行為)

・無許可の改造
(エアコンなど勝手に設置、壁に穴を開ける)

・隣人への嫌がらせ
(わけもなく嫌がらせを継続的に行う)

・住人が管理会社に申告しても改善しない
(管理会社がきちんと対応しない)

・家賃の滞納 が数ヶ月間の長期に渡り続く
(これは契約違反として契約解除につながります)

住人が見兼ねる問題は、賃貸管理会社への
クレームになります。

管理会社が問題を起こす入居者に
直接コンタクトできればいいのですが、
例え出来てもお願いベースでしか
対応をするしかありません。

他には物件内に張り紙を貼り
注意喚起するしか手はありません。

事実、管理会社に法的権限もありませんので
強制的な対応はできません。

住民同士のトラブルは、被害を受けた人が
最終的には訴訟を起こすなどで対応する
しかないのが実情のようです。

賃貸管理上でトラブルにどう対応するか

大家さんとしてこうしたトラブルを避けるためにも
事前審査が必要になります。

しかし、空室が長引いていると、
オーナーさんも管理会社と相談して
ハードルを下げてしまうことになります。

そうなれば、家賃滞納などが続出しかねません。
結果的に管理会社・オーナーさんの悩みが
増えるだけです。

そうならないためには、
オーナーさんと管理会社の関係は密にして、
空室に左右されない入居者選定の基準を
明確にしておくことが必要です。

賃貸管理のトラブルのまとめ

これからの日本は外国人居住者も増えてきます。
また高齢者も増えることでしょう。
それに伴いさまざまなトラブルも想定されます。

管理会社とオーナーさんは、それに備え
シミュレーションを事前に立てて
あらゆるケースを想定して
検証をしておくと良いでしょう。

快適に住民が暮らせる空間を
どう維持して行くか。

時には必要な施設設備の最新化
なども必要でしょう。

オーナーさんは、管理会社に業務は委託しても、
管理会社の運営状況などをチェックして、
時には話し合いを持つなど
意思の疎通を日頃から意識しましょう。

 

不動産管理、ビル経営でお悩みなどありましたら、お気軽にご相談ください。

専門スタッフによる適切なご提案をさせていただきます。

 

墨田区周辺の江東区、台東区、江戸川区なども

取扱エリアですので大丈夫です。


不動産経営をしているとどんな税金がかかるの?

不動産経営をする上で避けては通れない
税金対策は非常に重要です。

ある意味、これができないと
不動産経営をしても意味がありません。

不動産投資をすることで賢く節税ができるのです。
所得税や相続税も安くすることが可能です。

では不動産経営を始めるに当たる
どうやって所得税対策ができるのでしょうか。

不動産活用を通して
賢く節税対策をどう行うのかご紹介していきます。

不動産にかかる税金とは

不動産収入には当然として
所得税・住民税・固定資産税がかかります。

所得税は総合課税と分離課税に大きく分かれます。
総合課税は区分ごとの税金を合算し、
分離課税は個別に申告することになります。

不動産所得は、次の計算式で出します。
収入金額-必要経費=不動産所得

収入金額とは、家賃収入・礼金収入・更新料
が含まれます。
必要経費は、固定資産税・損害保険料・修繕費・
減価償却費などです。

つまり、不動産所得とはこれらの必要経費を正しく
きちんと積み上げて行くことが節税対策になるわけです。

不動産と相続税のかんけいは?

不動産投資で相続税も節税が可能になります。
相続税は相続した財産を一つ一つ評価して
合算することで算出をします。

株式などの有価証券は市場価格などで評価します。
不動産価値は路線価が公表されますから
それに基づいて算出します。

路線価では実売価格の80%程度になっても、
都心部の時価が高い地域では、
市場の半値以下となることだってあります。
これが相続税対策に有効に働くのです。

不動産投資の税金の注意点

不動産投資の目的は節税をしていかに
リターンを大きくするかです。
そのためには経費をどう積み上げるかが
ポイントになります。

中でも減価償却費は実際の持ち出しが
発生しないので、金額が大きければ
それだけメリットもあるのです。

しかし、それ以外の経費が大きすぎると
収益部分が減ってしまい、
手元に残るお金が少なくなってしまいます。

経費の内訳をよく見直しすることが
非常に大切になってくるのです。

また、思わぬ天災の発生や入居率が低下して
収入が減って、修繕が必要になることもあります。
そにためには現金をプールしておく必要もあります。

不動産経営と税金のまとめ

不動産収入には様々な税金がかかることが
お分かりでしょうか。
税金対策がしっかりできているオーナーさんは
手取り収入も大きくなります。

税金は取り扱いが難しい面があります。
会計士など専門知識を持った方に相談しながら
進めて行くことが大切です。

賢い不動産経営には、賢い税金対策を

お忘れないようにしましょう。

 

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